学加网学员杨俊亮：广州宏通投资有限公司 董事总经理
公寓的市场环境变了：住住住
整体来说，广州的公寓市场已经不是黄金时代了。十年之前的公寓产品还带着先进生活方式和高回报率的光环，09年操作正佳万豪金殿公寓的时候，它还可以3.8万的价格压过广州绝大多数的住宅成为天价。现在市场上，产权公寓和住宅的同地段价格相比，比较多是住宅单价50%60%。
在居住功能为王的现实下，公寓已经沦为了住宅的低总价替代品、不限购替代品。随着过去十几年市场上公寓产品交付使用后，其投资功能、使用功能在市场的检验中，也开始出现了转手难、套现难的明显缺点。但在现实情况下，也还是商业属性物业开发中回款最快速的版块了。
产权公寓开发的细节
关于公寓开发，一直坚持一个理念：营销先行。公寓拿地时就要融入营销团队的经验。价值判断公寓的规划设计，在前期就把营销理念引入，那么在这样的情况下出现的产品，可能会更受市场的欢迎。
在这个过去两三年，我们操作过一个项目，是和村集体合作的，整个项目，有一个大的房产证，但是对外是出售这个二三十年的这种租赁权，那么这个项目很突破性的设计，提高到了5m层高。
广州只能做到4.5m层高，怎么样提高到5m层高？设计院提出一个理念，当时广州的政策，酒店和旅馆的设计的层高是≤5m的。那么刚好这个项目是以酒店来报规划的,所以项目也顺利的开发设计，销售基本完毕了。
开发前还没有研究好板房，就是耍流氓。稍微在空间设计上不留意的话，可能在未来使用上很多空间就不好处理了。比如烟管、上水下水和厨房洗手间的位置；冰箱、洗衣机、消毒碗柜、餐桌、晾衣服……摆哪里？有些开发商这个在这个细节上没有处理好，会产生很多遗留问题，尤其公寓虽然小，他也要满足所有的居住功能。在开发报建设计的时候，全部把这些细节安排好，在真正面向市场的时候，让客户的感受就特别的受用。
公寓的最终给客户感受到的就是装修方案，楼板怎么隔？这个户型怎么布？这里有一个原则：多一个房间大过天。还有关于中空，这个中空放哪里，这个学问还是比较大的，那么一般情况下中空，要么靠窗，要么居中。靠窗的话就比较舒服
走廊空间的偷面积：走廊会适当压低一些，为二楼的公寓的阁楼留一部分空间，那么这样的话会让公寓的这个房间更大。这个一定要在动工之前，进行深入的沟通和交流。
真正的一个楼盘的验收之后才进行装修的，如果开发商建了这个楼板，那事实上，他是有这个有违规的这样一个嫌疑的。那么如果严格一点，政府其实可以来这个强拆的。但是这个细节的操作一般是先验收验收之后再装修，尤其是大部分的装修合同和购房合同是分开的，装修合同也不是和开发商签的。
公寓营销，要比住宅还要重视速度，比住宅还要营销力度猛，因为公寓的政策变化空间大，不确定性大。公寓的最理想的方式还是快速出货，然后不要经受政策的风险。
使用权公寓开发的体会
真正合法的使用权公寓是什么呢？其实是四证齐全的，跟那个常规的房地产开发相比，其实也就是少了一个预售证。跟常规的房地产开发，其实区别不是特别大，那么开发的主体略有不同，房地产项目开发主体就是开发商，那么使用权公寓的开发主体呢是以村委的名义，开发商来操作。
这两年使用权公寓政策上的相对朦胧，政策没有对它任何约束，所以，市场上非常的火爆，那么在去年开始出台了一个新的政策，就受到了广泛的关注。这个征求意见稿提出了一个明确的信号：长租物业不能一次性收一年以上的租金，其实里边也是有一定的约定的，长租物业的项目要向政府提出申报，纳入政府的名单，然后才进入这一类项目里，政府可能给一些优惠政策，但是就是不能一次性收一年以上的租金。
那么从这个角度来讲呢，这些项目，如果没有纳入名录的话，按照现状还是没问题的。
使用权公寓的主管单位，是镇街主管，镇街的主管力度是非常非常强的。有这种项目开发的要特别注意镇街这方面的一些工作。因为常规的房地产开发镇街参与度还是比较低的。但是对于使用权归公寓来讲，镇街在广州市或者每个区的层面可能会有一定的要求，镇街领导对这一类项目的关注度和了解程度，是非常具体和详细的。
住建部门参与督导，他们都会监督这个辖区内所有的这一类的项目，一个月的各项进度，还要给各个项目打分，这个表现好的进行表扬，表现不好的进行督导批评。
使用权项目的话，有两种模式：1、本质是一种房地产模式：投资销售回款，2、有实力的企业进行物业经营但是近三年这种企业还是非常少的，因为资金现金流的压力还是非常大，很少有企业这样做，两种模式搭配着来的还是有的。
使用权公寓的市场状况，从去年的情况来看，难度越来越大了。村民和村干部对于土地的收益的期望值是越来越高了，他们不会因为房地产形势不好，然后降低自己的条件。
使用权公寓设计整体来讲跟产权公寓基本上是类似的，我们认为使用权公寓，其实理应要比产权公寓要求更高，因为使用权工艺要求更高，为什么要求更高呢？因为和对方签的是30年/40年的租赁合同，所以和对方发生的关系可能就是20/30年/40年的，开发公司在这个年段里是不能注销的。所以需要在项目一开始就定个基调，对施工要严抓严要求，不能出现隐患。
使用权公寓是刚需中的刚需，解决城市年轻人的真需求。过去十多年投资过公寓的人，越来越难成为客户。住宅却是越买越有甜头。买公寓收租还可以，但是，想转手的时候基本上都转不了，所以的话，越是有投资经验的人，反而越不买，那么现在更多的是抓具有刚需居住需求的客户。
学员互动，有问必答
Q01:公寓申请民水民电的条件是什么？
公寓申请民水民电没有硬性条件，可以直接找当地的主管单位沟通。
Q02:使用权公寓的合同一般怎么签？
使用权公寓合同有两种:直接签订使用权公寓合同，按法律上，律师认为也是成立的，那么从更稳健的角度来讲，我们还是坚持用租赁合同。
Q03:购买方如何规避使用权公寓的风险？
在工程上没有太大的硬伤，那这个正常的话，应该是没有什么问题的。如果是开发商是以每个月/每年交租金的形式向村支付费用的话呢。那么就要看他每个月交的费用是多少，那么同时呢，我们也要看开发商对于这一个项目持有物业的比例的，包括广场、地下的停车场公共部分每个月的收益，能不能大体上平了要给村支付的租金，如果是这样的话应该也都没问题的。即使是某些开发商实力不强，出了问题，这都没有问题的，因为开发商是抵押不了这个项目地的
Q04:公寓何种户型（多大面积）最好卖；市场上双锁匙公寓好销吗？
这两年的市场，已经演变到越小越好走了，大范围来讲，四十方以下。双钥匙也是有单套总价低的因素，但如果4.5米层高再双钥匙的话，其实使用上还是挺勉强。如果能够用小面积解决了销售问题，个人感觉不是很倾向，分户只能是参考之一，但有些项目是实在走不动货了那就是没有办法的办法。
总之，公寓开发要坚持一个理念：营销先行。价值判断公寓的规划设计，在前期就把营销理念引入，在开发报建设计的时候，全部把这些细节安排好，在真正面向市场的时候，可能会更受市场的欢迎。
学加网（简称学加）和中房金融地产国际商学院（简称中房）是活跃在华南地区的两个知名教育培训机构。学加网创始人谢鹏说，2020年开始两家决定，共同打造一个更强大的品牌，学加中房产城研究院。在未来的日子里，集合优势资源，不断迭代产品，不断更新服务，让所有进入学加网教育平台的学员都感受到课程的专业和服务的深度，助力产业升级和城乡发展，推动思维进步与时代变革。
