学加教育相关人士指出，常规的都市区开发都是国有建设用地，国家授权县级以上人民政府管理国有土地，往往面对的都是成熟的国有土地的二级开发，遇到的问题相对规范，相对简单。但乡村区域，法定的规划不一定全覆盖，且多为集体土地，现有的法规制度不健全，另一方面，乡村的土地管理水平有限，用地现状管理相对混乱，造成了乡村开发难度很大，不确定因素很多。
学加教育（也叫学加网）作为华南地区最大的园区、文旅、三旧改造投资人的学习平台，拥有该领域内资深专家团，以及大量拥有丰富行业经验的资深实战专业人士。学加教育近期就“乡村开发中的村集体合作模式” 组织了线上主题沙龙，并对行业相关问题进行了探讨和解读，此次沙龙活动有超过一百位学加网学员参与。
崔元星学加网首席土地顾问清华大学特聘讲师
（一）看上了村集体的哪些资源？为什么要和村集体合作？
1、大量的农业用地资源，可以用于规模化种养殖，做都市农业、采摘农业、观光农业，乡村旅游休闲生态背景、生活资料及生产资料来源。
2、闲置的集体公共公益设施用于做乡村民宿、餐饮及娱乐项目，比如废弃集体林场茶场场部、学校、村集体办公用房、村文化馆大礼堂、村集体祠堂等。
3、回拨地或叫做村民留用地，在广东沿海发达地区，这种留用地的开发很有价值，但操作要相对谨慎，具体参看留用地的开发模式，有一点需要强调，留用地是建设用地，一般是征为国有，村经济组织是受益权人、使用权人。
4、闲置的村民宅基地或空心村，通过整体租赁合作联建出租经营，或微改造发展民宿集群。
（二）跟村集体合作的具体方式有哪些？
1、租赁，流转使用权，给固定租金
2、合作，使用权人不变，投资分利或分物业
3、合资，以使用权入股，注册合资公司，同股同权，共担风险，共享收益
4、公开出让和转让，比如集体建设用地入市试点，比如已获得留用地使用权入市
5、可以尝试资产托管方式，把集体资产委托给社会资本运作
总之，方式多种多样，各有利弊，要根据村里的实际意愿和项目具体情况
（三）村集体的法人主体性质与民主决策机制是怎样的？
我国宪法与土地管理法规定村民小组是集体土地的所有权人。注意不是村委会，也不是乡镇级政府。
新修订的《农民专业合作社法》赋予村民小组企业法人权利，在经济活动中与在工商局注册成立的其他企业法人享有同等权利，可以简单理解为村民小组与村合作社是两块牌子，一套人马，但村小组是事业法人，而村合作社是企业法人，签订经济合作关系要与村民合作社签订更有法律保障。
村小组的民主决策一般通过村委会、村民代表大会或全体村民大会等，有的需要全体通过，有的需要三分之二以上代表通过，有的事务较小，村小组长签字即可
(四）村庄规划与上位规划是开展村级开发合作的法规依据
所有村级合作之前先要查清现有的村庄规划及上位规划，如果暂不符合规划，要协调建议村小组及各级政府按期制定村庄规划并纳入上位规划。规划是相对稳定的、权威的，是投资的基础和保障，不能轻信村长的豪言壮语和酒后狂言，一切以规划为准，以规划为尊
在眼下正在推动城市规划、土地利用规划及产业规划等多规合一的大方向下，乡村开发项目多在城镇开发边界以外，按照中央及国土部门的相关规定，国土空间规划下的实用性村庄规划将代替详细规划，以便为乡村开发项目保障供地及规划条件
（五）除了公开、公正，公平是合作健康问题的基石
要让村民眼前摸得到有利可图，感觉到生活改善，嗅得到未来的气息，除了协议约定的明面上的利益，还要预留预想不到的收益与实惠，比如就业、孩子教育、老人养老、失地失业及困难户生活保障等。基本原则是“保持安全距离”，要示爱，但不能大包大揽。要显得爱不释手，但不能真的永不放手，我们毕竟是来做投资的，获利是根本。
总结一下，乡村开发项目中与村集体合作，要做到知己知彼，做到合规是底线，合法是根本，合理是保障。合规才能不被拆，合法才能不被抓，合理才能健康持久
丁炜
学加网学员，广东两山乡创产业发展有限公司董事长
XX村的操作模式
“公司+村+家庭农场”的合作模式主要是考虑到乡村的土地利用的有效性和规模化，先集中将农民手中的土地承包经营权集中流转到村经济合作社，再由村经济合作社跟社会工商资本合作成立公司，A旅游公司占51%，B乡土公司占49%.
项目刚启动的时候刚还没有成立村经济合作社，当时就在做一边做产业背景调查，一边协助他们搞经济合作社，但是经济合作社的问题就出来了，就是关于村民股权的分配问题，最后定下来，按照人头每人一股这样来计算。
土地转让，每一家有不同的土地承包经营的面积，承包的土地的所在的位置不同，单价也不一样，所以把它分成的一般的普通的耕地、坡地以及林地。从三个方面定了不同的价格，然后先跟农户先跟从经济合作社做一个集体的土地承包经营权的流转,并按照土地性质大小向村民支付租金。
中央一号文件提出“家庭农场”的概念，于是XX村提出了打造家庭农场聚集区的理念在全村范围内建设了十八家差异化的农场。前面运行的还很顺利，但是到后边出现了一些问题，问题出在哪里呢？
就是在这个模式上面，A旅游公司占51%的股份，XX村的村经济合作社占49%，但是由于国家财政部和B省又配了三个亿投进来，这个补贴是先到XX县，然后专款专用给到XX村，所以这部分的资金所占的股比不能给到社会资本，原则上是属于村经济合作社使用的。
这样就导致了A旅游公司原来的投资额度就远远不够了，他如果要维持这个51%的控股权，就必须要大幅度增加投资资本，A旅游公司觉得负担不了这么高的资本，后来就宣布退出，XX村的经纪公司最后以两倍的价格把A旅游公司投入的三千万的股权全部收回。
从整个的这个产业发展过程来讲，乡村是变富有了，变美了，确实也很漂亮，但是从社会资本的投入来讲他不能算是一个非常成功的例子，因为最终半路就把股权溢价卖掉退出了。
政府对乡村的财政扶持资金，最后往往转化为村集体一方的股权资本金投入，导致民营资本需要在不丧失控制权下，同比增加资本金投入，而这个也成为民企和村组织合作中的一个隐性制约！总之，乡村开发当中跟村集体的合作会遇到各种各样的问题，解决问题一定要合理、合法、合规。
近日，随着学加中房产城研究院的成立，土地相关领域教育培训势必走向更加专业的发展模式。作为两家共同发起单位，学加网（简称学加）和中房金融地产国际商学院（简称中房）是活跃在华南地区的两个知名教育培训机构，2020年开始，两家决定共同打造一个更强大的品牌，学加中房产城研究院。
在未来的日子里，学加教育机构会不断集合优势资源，不断迭代产品，不断更新服务，让所有进入学加教育平台的学员都感受到课程的专业和服务的深度，助力产业升级和城乡发展，推动思维进步与时代变革。
